Les compartimos este interesante artículo de nuestro asociado Blue Zone Legal.
Guía práctica sobre propiedad frente al mar, concesiones y reglas de dominio costero en Costa Rica
Para muchos compradores extranjeros, tener una propiedad cerca de la playa en Costa Rica es un sueño. Sin embargo, adquirir terrenos costeros aquí no es lo mismo que comprar una propiedad frente al mar en Estados Unidos, Canadá o Europa.
En Costa Rica, los primeros 200 metros medidos desde la línea de marea alta están regulados por un régimen jurídico especial conocido como la Zona Marítimo Terrestre (ZMT), regulado principalmente por la Ley N.° 6043.
Entender cómo funciona este sistema es esencial antes de invertir en cualquier propiedad costera.
¿Qué es la Zona Marítimo Terrestre?
La Zona Marítimo Terrestre consiste en una franja de 200 metros de ancho medida tierra adentro desde la línea de marea alta.
Se divide en dos secciones jurídicamente distintas:
1️⃣ Zona Pública (Primeros 50 Metros)
- Se extiende 50 metros desde la línea de marea alta.
- Es inalienable y no puede ser objeto de propiedad privada.
- Debe mantenerse para uso público.
- Garantiza el libre acceso a la playa.
- No permite construcciones residenciales ni comerciales privadas. Cualquier excepción es estrictamente limitada, de carácter temporal y únicamente autorizada para infraestructura de interés público conforme a la ley.
Ninguna persona física o jurídica puede ser propietaria de esta franja: pertenece al Estado.
2️⃣ Zona Restringida (Siguientes 150 Metros)
- Comprende los siguientes 150 metros tierra adentro.
- No puede ser de propiedad privada en dominio absoluto.
- Solo puede utilizarse mediante una concesión municipal.
Esto significa que el comprador no adquiere la propiedad tradicional del terreno. En su lugar, obtiene un derecho de concesión, otorgado por la municipalidad correspondiente y sujeto a la aprobación de autoridades nacionales como el Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
El terreno sigue siendo parte del dominio público y su uso está siempre sujeto a regulación y al interés público.
¿Qué es una concesión?
Una concesión:
- Es otorgada por la municipalidad.
- Generalmente tiene una vigencia de 5 a 20 años.
- Es renovable si se cumplen las obligaciones.
- Está sujeta al pago de un canon anual (similar a un arrendamiento estatal).
- Puede ser revocada en caso de incumplimiento.
Consideraciones importantes:
- Las concesiones no pueden transferirse libremente sin la aprobación municipal.
- Las personas extranjeras que no hayan residido legalmente en Costa Rica durante al menos cinco años no pueden ser titulares directos de una concesión a título personal. No obstante, pueden participar a través de una sociedad costarricense, siempre que al menos el 51% del capital social pertenezca a un ciudadano costarricense, conforme a los requisitos legales aplicables.
- Ciertas estructuras societarias (por ejemplo, sociedades con acciones al portador) no son elegibles.
- La concesión debe ajustarse al plan regulador costero aprobado.
Por esta razón, una correcta estructuración legal es fundamental al adquirir una propiedad bajo régimen de concesión.
No Toda Propiedad Costera Está en ZMT
Existen excepciones importantes.
Algunas áreas costeras clasificadas como Zona Urbana Litoral pueden quedar fuera del régimen de la ZMT si:
- Se trata de zonas urbanas históricamente consolidadas, y
- Han sido formalmente declaradas como tales por las autoridades competentes.
Asimismo, algunas propiedades costeras pueden contar con título pleno válido, inscrito bajo marcos legales históricos específicos.
Cada propiedad debe analizarse individualmente. Hacer suposiciones puede ser riesgoso.
Por Qué la Debida Diligencia es Esencial
En los últimos años, ciertas zonas de alta demanda —incluyendo partes de Guanacaste— han sido objeto de mayor fiscalización debido a:
- Falta de demarcación adecuada de la zona pública.
- Ausencia de planes reguladores costeros aprobados.
- Inconsistencias registrales y catastrales.
- Superposición con áreas de protección ambiental.
- Concesiones irregulares o vencidas.
Advertencias administrativas, restricciones constructivas e incluso órdenes de demolición no son riesgos teóricos: pueden ocurrir si la propiedad no cumple con la normativa de la ZMT.
Antes de adquirir una propiedad costera, debe verificarse:
- Si el terreno se encuentra dentro de los 200 metros de la ZMT.
- Si está en la zona pública o en la zona restringida.
- Si existe una concesión válida.
- La fecha de vencimiento y el estado de renovación de la concesión.
- Si es transferible.
- Si la municipalidad cuenta con plan regulador costero aprobado.
- Si las construcciones coinciden con el uso autorizado.
Errores Comunes de Compradores Extranjeros
✔ Asumir que el terreno frente al mar puede adquirirse en plena propiedad.
✔ No revisar los términos y el vencimiento de la concesión.
✔ Ignorar las limitaciones de zonificación y ambientales.
✔ Comprar mejoras construidas sin los permisos adecuados.
✔ No confirmar la demarcación oficial realizada por el Instituto Geográfico Nacional (IGN).
Conclusión
La Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica no es un vacío legal: refleja el compromiso del país con la protección ambiental, el turismo sostenible y el acceso público a sus playas.
La inversión frente al mar es posible —y puede ser altamente exitosa— pero requiere:
- Comprensión clara del régimen de concesión,
- Estructuración adecuada,
- Debida diligencia legal rigurosa,
- Coordinación con autoridades municipales y nacionales.
La propiedad costera puede ser una de las inversiones más atractivas en Costa Rica —cuando se aborda correctamente.
La clave es entender el marco legal antes de comprometerse.
Asesoramos a clientes locales e internacionales en la evaluación de riesgos, verificación del estado de concesiones, revisión de cumplimiento normativo y estructuración adecuada de adquisiciones desde el primer día.
Si está considerando una oportunidad frente al mar, conversemos antes de firmar.
Artículo original: https://bluezonelegal.com/real-estate/buying-beach-property-in-costa-rica-understand-the-maritime-terrestrial-zone-first/
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